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作者:管理员    发布于:2010-05-13 16:50:36    文字:【】【】【

  胜达娱乐,胜达娱乐平台 主管qq597272上海买房时,中介推荐的「酒店式公寓」到底是住宅还是非住宅?到底适合哪些人买?一般价位如何?又有哪些好处?

  「酒店式公寓」到底是住宅还是非住宅?两者有啥区别?相信很多人在上海买房的过程中,都有听说过「公寓」,或者在地铁口接到过所谓的「不限购,不限贷的酒店式公寓」传单。其实,从房屋属性来看,「公寓」的意义其实是住宅,而不是现在市场上被包装成「不限购,不限贷」的「办公产权」的房子。那么酒店式公寓又是啥?百度百科:酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓。也就是说,酒店式公寓是物业公司所提供的服务是酒店式的服务,跟房子的产权属性关系并没有啥关系。那么,房产属性如何判断?看产证!产证上的「房屋类型」。总的来说,「房屋类型」分住宅&非住宅两大类型。住宅主要类型:公寓、新工房、花园住宅、新式里弄/旧式里弄非住宅主要类型:办公楼、商铺、厂房、车位、仓库、地下室/旅馆所以,产证上房屋类型的「公寓」就是我们常说的「住宅」,而我们常说的「酒店式公寓」一般情况下产证上会标注为「办公楼」。那在实际情况中,住宅和非住宅究竟还有哪些区别?1.限购政策:就目前上海的限购政策来看,住宅产权的房子限购,非住宅产权的房子不限购(仅针对境内人);2.落户政策:可以落户的是住宅产权,不能落户的可以注册公司的是非住宅产权;3.贷款政策:住宅首套35%首付、二套70%首付,最长贷款年限30年,首套贷款一般有利率优惠。非住宅不区分首套二套,首付50%且最长贷款年限为10年,并有比较高的利率上浮。「酒店式公寓」市面上价位如何?除了以上房产属性外,影响房屋价格的重要因素还有房屋的土地使用权年限,而土地使用权年限一般是根据「用途」来分。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。

  如图所示,该套房子的土地用途是住宅,房屋类型是「公寓」,即土地使用年限是70年的住宅。为了方便做比较,我找了几套徐家汇板块内相仿地段的酒店式公寓,直接给大家做参考。在徐家汇板块,典型的纯住宅酒店式公寓的小区有:永新城(均价11万/平米左右),华狮国际公寓(均价8.7万/平米左右),帝景苑(均价10万/平米左右)名仕苑(均价11.5万/平米左右)。大家有没有发现,虽然是在同一个板块内,房产属性和土地使用年限都相同的条件下,目前市场均价仍相差较大。这是因为在以上同等的硬性指标下,物业管理到位,小区品质好,价格会高于周边的住宅的小区。

  如图所示,该套房子的土地用途是综合,房屋类型是「公寓」,即土地使用年限是50年的住宅。在徐家汇板块,此类型的小区有:汇金广场(均价8万/平米左右)、亚都国际名园(均价9万/平米左右)、海螺花园(均价7.8万/平米左右)、实业公寓(均价7.7万/平米左右)、嘉汇广场(5.5万)、申峰大厦(8.8万)

  如图所示,该套房子的土地用途是综合,房屋类型是「办公楼」,所以是办公产权的房子,目前也是提供酒店式公寓物业管理。在徐家汇板块,此类型的小区有:嘉汇广场(4万/㎡)、中煌大厦(3.5万/㎡)、百第宜山大楼(3.2万/㎡)由此,我们可以得出一般的规律,地段相同,品质相仿的小区,住宅产权的价位>综合用地住宅产权的价位>办公产权的价位。说到底,相同地段中,房产属性和土地使用年限与价格密切相关,而跟房屋物业管理没有关系。我曾遇到有客户,以物业管理费的高低来衡量这个小区是不是办公产权,这是有偏差的。办公产权的房子适合哪些客户购买呢?又有哪些好处?我遇到过很多限购的客户,希望能优化资产配比,但在上海没有购房资格又想置办房产过渡,或者有些客户对股票和理财没有兴趣,认为此类房产的回报率还不错,还有一些客户刚开始创业,办公产权的房子就可以用于办公、公司注册。非住宅的办公产权的房子有哪些好处呢?1.办公产权的房子面积小,单价低,甚至有的月租金可以抵消每月房贷;2.办公产权不受住宅限购政策,可以让您在上海落叶扎根,自用,出租,注册公司都可以,也可作为您资产配置的一个不错的选择;3.按照目前的贷款政策,未来购买住宅时,非住宅贷款记录不影响住宅贷款首套的认定(即只要在上海无产权住宅且征信记录中无住房贷款记录,可享受首套住宅贷款政策);4.一般来说,办公产权的房子一般商业氛围更强,也更能够聚人气。对于「酒店式公寓」您还有什么问题吗?欢迎留言、讨论~

标签: 公寓式酒店
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